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Mercado hipotecario en Dinamarca

Febrero 05, 2023

El mercado hipotecario en Dinamarca está ampliamente reconocido como uno de los mejores, más eficaces y más sofisticados mercados de financiación de la vivienda en el mundo, presentando algunas características únicas.[1]​

Eficacia del sistema hipotecario de Dinamarca

Hay tres característica generales que hacen del sistema hipotecario en Dinamarca un modelo de eficacia:[1]​

  • 1 -Tipos de interés bajos: al conceder a los clientes (prestatarios) créditos muy flexibles y transparentes con condiciones en el tipo interés muy cercanas a las de financiación del mercado de capitales.[2]​
  • 2 - Bajo riesgo hipotecario: al mismo tiempo, los bonos con garantía hipotecaria traspasan el riesgo de mercado desde el banco emisor de hipotecas a los tenedores de bonos.
  • 3 - Principio de equilibrio y fuerte regulación: por último, las estrictas normas de tasación de propiedad, gestión del riesgo crediticio de los bancos hipotecarios, y fuertes regulaciones incluido el denominado principio de equilibrio, que históricamente han protegido a los bonos hipotecarios de riesgo de incumplimiento (impago o default).

Características generales del sistema hipotecario danés

Préstamos exclusivos de los bancos hipotecarios y supervisión de FSA

En Dinamarca, los bancos hipotecarios son las únicas instituciones financieras autorizadas para conceder préstamos frente a las hipotecas de bienes inmuebles mediante la emisión de cédulas hipotecarias (Realkreditobligationer). El alcance de las actividades permitidas a los bancos hipotecarios se limita a la creación y el mantenimiento de los préstamos hipotecarios, su financiación, exclusivamente a través de la emisión de cédulas hipotecarias, y actividades que se consideran accesorias. En 2007, existían ocho bancos hipotecarios activos en el mercado hipotecario danés, algunos afiliados a los bancos comerciales. El principio del prestamista especializado y la racionalización progresiva del sistema explican que el alto nivel de concentración del mercado hipotecario danés es bastante insólito en Europa, solo seguido por el mercado sueco.

Una institución separada del Banco Central de Dinamarca (Nationalbanken) y dependiente del Ministerio de Economía y Negocios, el FSA danés (Finanstilsynet) es responsable de la supervisión de las instituciones financieras como los bancos, las instituciones de crédito hipotecario ya mencionadas y las compañías de seguros y pensiones. El FSA también supervisa el mercado de valores. La evaluación del riesgo se lleva a cabo distinguiendo entre el riesgo general asociado a cualquier institución y el riesgo específico asociado a determinadas instituciones, con un enfoque especial en el marco creado por la Ley de Crédito Hipotecario.

Principio de equilibrio

La Ley de Crédito Hipotecario de Dinamarca impone estrictas normas de congruencia entre los activos (por ejemplo, préstamos hipotecarios) y los pasivos (por ejemplo, los bonos hipotecarios) de las entidades de crédito hipotecario. Cada nuevo préstamo es, en principio, financiado por la emisión de bonos hipotecarios nuevos de la misma magnitud siendo el flujo de fondos y características de los vencimientos idénticos, conocido como el principio de equilibrio, es decir, el principio de cuentas equilibradas.[3]​ Los fondos recaudados de la venta de bonos van al prestatario y del mismo modo, los pagos de intereses y principal van directamente a los inversores que tienen bonos hipotecarios. Por otra parte, la Ley de Crédito Hipotecario establece reglas estrictas de préstamo que se diferencian en función del tipo de propiedad financiada. El ratio máximo del préstamo al valor (LTV) y los períodos de los préstamos son establecidos según la categoría de la propiedad. Mientras que para todas las categorías de propiedades, el periodo de préstamo máximo puede ser de hasta 30 años (préstamos de interés variable, introducidos en 1996), los límites máximos de crédito difieren significativamente según la naturaleza de la propiedad hipotecada. Para viviendas ocupadas por sus propietarios, propiedades de alquiler, viviendas en cooperativa y proyectos de vivienda, los préstamos hipotecarios pueden representar hasta un 80 por ciento del valor de la propiedad. Por el contrario, el máximo ratio LTV se limita a un 70 por ciento para las propiedades agrícolas, el 60 por ciento para bienes raíces comerciales y segundas residencias, y 40 por ciento para obra por construir.

Historia y cambios en la era financiera global

En 2019, después de la crisis de las hipotecas subprime de 2007 y la posterior crisis financiera y económica George Soros instó a Washington, Wall Street y en general a quienes habían sufrido la crisis de las hipotecas que observasen con atención el funcioamiento y organización del mercado de crédito más antiguo del mundo, el mercado hipotecario de Dinamarca, caracterizado por la transparencia, por la regulación y el equilibrio. Los daneses comenzaron a titulizar hipotecas después de que un incendio destruyera una gran parte de Copenhague en 1795. La ciudad necesitaba recaudar dinero para nuevas casas rápidamente, y decidió adoptar un método de recaudación de fondos que funcionaba en Alemania. "Desde 1795, nunca ha habido un bono hipotecario danés en mora", señala Jorne Strunge, profesional de la Asociación de Bancos Hipotecarios Daneses. "Es una larga tradición".[4]​

La primera Ley Hipotecaria danesa fue aprobada en 1850, estableciendo nuevas entidades de crédito hipotecario, que fueron lanzadas como asociaciones sin ánimo de lucro. Los préstamos frente a las hipotecas sobre bienes inmuebles se financiaban mediante la emisión de bonos en series. Inicialmente, los prestatarios eran solidariamente responsables por las obligaciones del fondo común (pool) de hipotecas correspondientes. El sistema siguió evolucionando a partir de entonces, en particular en la década de 1970, cuando la financiación hipotecaria se ha simplificado y estandarizado. La última ronda principal de la reforma se llevó a cabo en 1989, que entre otras autoriza a los bancos comerciales a poseer instituciones de crédito hipotecario. Después de 2001, la mayoría de los bonos hipotecarios se emitieron sin la responsabilidad solidaria de los prestatarios.

La evolución desde un principio de equilibrio total hacia uno global ha dado a las instituciones de crédito hipotecario una cierta flexibilidad limitada en la gestión de sus activos y pasivos.

Antes del 2000, las ICH (Instituciones de Crédito Hipotecario) estaban obligadas a aplicar una combinación perfecta entre sus activos y sus pasivos con respecto a la tasa de interés y las características de los vencimientos. En el año 2000 se introducen una serie de enmiendas generales a la Ley de Crédito Hipotecario relajando los estrictos requisitos que imponen la coordinación de préstamos y bonos, y en su lugar se introducen requisitos específicos sobre los riesgos agregados (Es decir, las tasas de interés, liquidez, tipo de cambio y los riesgos de la contraparte), por tanto permitiendo la innovación del producto mientras se mantiene la rígida gestión restrictiva de los activos y pasivos.

Por ejemplo, mientras que los bonos hipotecarios deben ser asegurados en los préstamos concedidos para hipotecas sobre bienes inmuebles, hasta un 2 por ciento de la serie de bonos pueden ser garantizados (CMO) por fiables sustitutos de activos, tales como los bonos gubernamentales, con el fin de facilitar la gestión del riesgo de amortización (Redemption risk). Sin embargo, el riesgo de tipo de interés (Interest rate risk), derivado del desajuste entre los activos y pasivos no puede representar más del 1 por ciento del capital base de la institución. Las brechas de liquidez (Liquidity gaps), medidas como el presente valor neto de los flujos de caja relativos a los préstamos y financiación son limitadas a una proporción cada vez menor del capital base según la fecha de pago se acerca: los déficits de liquidez de los pagos previstos para más de 10 años puede representar hasta el 100 por ciento del capital base de la institución. Estos no pueden superar el 50 por ciento a su vencimiento entre el año 4º y el 10º, y se limitan a un 25 por ciento para los pagos con vencimiento entre los años 1º y 3º. Mientras, a las ICH se les permite usar opciones para administrar sus activos y pasivos, que son normalmente limitados a las opciones con un vencimiento de cuatro años o menos. Por último, a las ICH no se les permite llevar el riesgo de cambio (Exchange rate risk) por encima del 0,1 por ciento de su base de capital.

Desde el punto de vista del inversor, permitir que el propietario compre los bonos reduce el riesgo de que un prestatario se vea en pérdidas patrimoniales (negative equity) y decida entregar las llaves.

En Dinamarca nunca se han dado casos de impago en bonos hipotecarios.[4]​

Sistema

El registro de propiedad y la concesión de un préstamo

Un sistema hipotecario depende del registro efectivo de las parcelas y los derechos de propiedad. El catastro (Matriklen), que mantiene la Encuesta Nacional y[5]​/, identifica cada parcela de tierra y unidad de propiedad. La identificación es utilizada por otros sistemas de información nacionales.[6]​ El Tribunal de Registro de Tierras maneja el registro de títulos de propiedad, hipotecas y otras cargas. Los bancos hipotecarios conceden un préstamo únicamente con la condición de que la escritura de la hipoteca está registrada, pero no se requiere ningún otro tipo de garantía. Además, no se realiza una verificación de crédito detallada al prestatario, la garantía del préstamo es la propiedad, en lugar del prestatario. Los detalles del proceso de establecimiento de un préstamo hipotecario se describen en.[7]​ Los municipios de Dinamarca mantienen sistemas de información, registrando, el urbanismo, los detalles de construcción de la obra y el valor de tasación, y las autoridades fiscales llevan un sistema informatizado de tasación masivo. Ambos sistemas se actualizan a través de esta abstracción obligatoria de títulos de propiedad, recogidos a través de los municipios.[8]​

Ejecución hipotecaria

Artículo principal: Ejecución hipotecaria

En caso de impago de las obligaciones de la hipoteca por el deudor hipotecario, el banco hipotecario puede poner la propiedad para su venta forzosa. Las ventas forzosas se realizan a través de los Tribunales del Orden Público (Fogedretten), que forman parte del sistema ordinario de justicia. Los acreedores hipotecarios serán cubiertos por orden de prioridad y mientras los préstamos hipotecarios fallidos se eliminarán del Registro de Tierras, los acreedores hipotecarios mantendrán su (no cubierta) reclamación contra el prestatario como una demanda personal. Por lo general no transcurren más de seis meses desde el momento en que el prestatario falla el pago del préstamo hasta que la venta forzosa se lleva a cabo. En contraste con Francia, por ejemplo, donde se puede llevar varios años para ejecutar la hipoteca.[9]​

Desahucio

Artículo principal: Desahucio

Los costos humanos de expulsar a una familia, a la calle se ven mitigados por la vivienda social. Dinamarca cuenta con un parque de viviendas total de 2,5 millones de viviendas, de las cuales un 19 por ciento pertenecen a las asociaciones de vivienda social. Las asociaciones (almen boligorganisation) son subvencionadas por el gobierno y los municipios en cuanto al pago de un interés reducido, de la amortización de hipotecas y de la garantía de los préstamos. También los residentes - como en otras viviendas de alquiler - reciben subsidios individuales de alquiler relacionados con los ingresos, tamaño del hogar y tamaño del apartamento. Las personas en urgente necesidad de vivienda pueden acudir al ayuntamiento para obtener ayuda si no tienen posibilidades de resolver su problema de vivienda propia. El embargo se menciona como una de las causas, entre otras, como el divorcio, por ejemplo.[10]​

El 51 por ciento de los hogares en 2008 estaban ocupados por sus propietarios, y el mercado de alquiler comprende el 47 por ciento del parque de viviendas. Las viviendas ocupadas por sus propietarios, que satisfacen principalmente a las familias, reciben generosos beneficios del gobierno. Aparte de alivio hipotecario de impuestos, los propietarios también tienen derecho a una deducción estándar para el mantenimiento del hogar. Alrededor del 21% de los hogares en Dinamarca reciben subsidios de vivienda por parte del gobierno, la tasa más alta de la UE.[11]​

El 98% de las hipotecas danesas están titulizadas mediante títulos respaldados por hipotecas (obligaciones de deuda) y son vendidos por los emisores de hipotecas.

Economía

Ruta del proceso

  • Los bancos hipotecarios son los que obtienen los datos de la solicitud y examinan la documentación y las evaluaciones de los emisores de que proponen las hipotecas.
  • Cada banco hipotecario, todos los días, emite nuevos bonos por valor de un céntimo cada uno a un fondo común de bonos existente en una cantidad equivalente a los nuevos préstamos que hace ese día. El gestor de fondos de la institución hipotecaria decide cuándo vender los nuevos bonos en el mercado secundario ya que son idénticos a otros bonos en la misma serie.
  • En caso de un alza o una caída en los tipos de interés, un nuevo fondo de bonos se puede iniciar a una tasa de ½ punto porcentual diferente de su predecesor, pero los rendimientos son equivalentes.
  • El valor de los bonos cambia, se cotizan al final del día y hay fijación de precio intradía. La cantidad de efectivo transferido por la institución hipotecaria al emisor (prestatario) se basa en el número de bonos emitidos y su cotización del día anterior.
  • Cada vez que un saldo del préstamo se reduce, un número equivalente de bonos son identificados por sorteo y se convierten en un bono diferente además con un valor nominal de un céntimo (que se convertirá a la par en efectivo en la próxima fecha de vencimiento). Esto y el hecho de que los bonos emitidos originalmente igualan a la cantidad total del préstamo, hace cumplir el “principio de equilibrio”.
  • Las amortizaciones anticipadas de préstamos se pueden hacer con dinero en efectivo con algunos requisitos de aviso previo para que así el mercado de bonos pueda anticipar lo que viene. De hecho un contrato se hace de antemano especificando que el dinero en efectivo presentado se utilizará para pagar por adelantado en la próxima fecha de pago.
  • Los préstamos también pueden ser prepagados con bonos. Estos bonos se pueden comprar con descuento si a eso es lo que se están negociando, y recibir crédito prepago a la par. Las amortizaciones anticipadas de préstamos en bonos requieren la presentación de los bonos de la serie que financió el préstamo. Los inversores en bonos no consideran las amortizaciones anticipadas de préstamos con bonos como un prepago en absoluto ya que los bonos eliminados por el pago anticipado no incluyen los bonos mantenidos por los inversores.

Costos

Un estudio publicado por la Comisión Económica de las Naciones Unidas para Europa comparó los sistemas hipotecarios de Alemania, Estados Unidos y Dinamarca. El Bausparkassen (sociedad de préstamo inmobiliario alemana) ha informado de tasas de interés nominales de alrededor del 6 por ciento anuales en los últimos 40 años (en 2004). Además, cobran comisiones de administración y servicios (1,5 por ciento del monto del préstamo). En los Estados Unidos, las tasas de interés promedio para hipotecas de tipo fijo en el mercado inmobiliario comenzaron en cifras altas de dos dígitos en la década de 1980 y han alcanzado (en 2004) alrededor del 6 por ciento anual. Sin embargo, los costos brutos de financiación son sustancialmente superiores a la tasa de interés nominal y ascendieron en los últimos 30 años al 10,46 por ciento. En Dinamarca, al igual que el mercado de capitales de los Estados Unidos, las tasas de interés han bajado a un 6 por ciento anual. Una comisión por riesgo y administración asciende al 0,5 por ciento de la deuda pendiente. Además, se cobra una comisión de adquisición que equivale a un uno por ciento del principal.[3]​

Grado de integridad

En comparación con otros sistemas europeos de financiación de la vivienda, el sistema hipotecario danés combina un relativamente alto grado de integridad y eficiencia de costes.[9]​ La integridad del mercado puede ser evaluada en relación con una serie de criterios, en particular la variedad de productos hipotecarios a disposición de los potenciales prestatarios, el acceso al mercado (es decir, la amplitud de prestatarios que efectivamente tienen acceso a los productos hipotecarios), la distribución de los productos y la disponibilidad de información y asesoramiento sobre los productos hipotecarios. Basándose en estos criterios, En 2003, el estudio de Mercer Oliver Wyman y la Federación Hipotecaria Europea clasificó como el tercero al mercado danés (después del Reino Unido y Países Bajos, España en penúltimo lugar tras Portugal) dentro de una muestra de ocho mercados europeos. Por otra parte, estudios más exhaustivos han confirmado este alto nivel de integridad del mercado hipotecario danés.[12]​

Tipos de interés al 0% en hipotecas en Dinamarca

Véanse también: Crédito hipotecario y Precio de la vivienda.

En 2021 el sector financiero de Dinamarca, conocido como uno de los mercados del mundo con los créditos hipotecarios más baratas, generalizó el interés al 0%. En concreto el banco Nordea ha comenzado a comercializar hipotecas a 20 años al 0% sumándose a otros bancos como Jyske Bank. El caso de Dinamarca tiene dos diferencias importantes respecto al resto de la zona euro: 1) su banco central comenzó a fijar los tipos de interés negativo años antes de que lo decidiera hacer el Banco Central Europeo, 2) los bancos daneses obtienen el dinero para entregar hipotecas de emisiones de bonos en el mercado y no mediante depósitos por lo que el banco es solamente un intermediario entre un inversor y el cliente que quiere comprar una casa.[13]​[14]​

Véase también

Referencias

  1. ↑ Denmark: Financial Sector Assessment Program—Technical Note— The Danish Mortgage Market—A Comparative Analysis , International Monetary Fund (IMG-FMI Fondo Monetario Internacional), March 2007 IMF Country Report No. 07/123
  2. Los tipos de interés hipotecarios suelen ser claramente superiores a los tipos de interés de los bancos centrales ya que los bancos incrementan directamente los tipos o suman el conocido como diferencial bancario. Puede verse los tipos de interés de los Bancos Centrales en el Mundo
  3. ↑ . Archivado desde [http:// el original] el 20 de febrero de 2017. Consultado el 5 de abril de 2022. 
  4. ↑ Securitization's Sole Survivor. Danish mortgage bonds begin 213th crash-free year. Bennett Voyles, Feb 01, 2009
  6. http://www.domstol.dk/om/otherlanguages/english/thedanishjudicialsystem/landregistrationcourt/Pages/default.aspx
  7. Ingléhttps://web.archive.org/web/20110612053014/http://www.kms.dk/NR/rdonlyres/E0130FAD-250D-4162-B4F7-6DE6C9602E51/0/PropertyformationintheNordiccountries.pdf
  9. ↑ http://www.imf.org/external/pubs/ft/scr/2007/cr07123.pdf
  10. . Archivado desde el original el 19 de julio de 2011. Consultado el 15 de octubre de 2008. 
  11. http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Denmark/Price-History
  12. . Archivado desde el original el 4 de marzo de 2016. Consultado el 10 de octubre de 2011. 
  13. Larrouy, Diego; Ordaz, Ana (23 de enero de 2021). «El precio de las hipotecas cae a mínimos en España pero se mantiene un 25% por encima de la media europea». eldiario.es. Consultado el 24 de enero de 2021. 
  14. «Intereses Negativos». www.mycbs.biz. Consultado el 21 de mayo de 2020. 

Enlaces externos

  • "The Danish mortgage market - As housing finance evolves, are there reasons to follow the Danish model?". Bank for International Settlements. BIS Quarterly Review. March 2004, page 95-109.
  • .
  • El Modelo Hipotecario Danés - YouTube.
  •   Datos: Q6914657

Febrero 05, 2023
mercado, hipotecario, dinamarca, mercado, hipotecario, dinamarca, está, ampliamente, reconocido, como, mejores, más, eficaces, más, sofisticados, mercados, financiación, vivienda, mundo, presentando, algunas, características, únicas, Índice, eficacia, sistema,. El mercado hipotecario en Dinamarca esta ampliamente reconocido como uno de los mejores mas eficaces y mas sofisticados mercados de financiacion de la vivienda en el mundo presentando algunas caracteristicas unicas 1 Indice 1 Eficacia del sistema hipotecario de Dinamarca 2 Caracteristicas generales del sistema hipotecario danes 2 1 Prestamos exclusivos de los bancos hipotecarios y supervision de FSA 2 2 Principio de equilibrio 2 3 Historia y cambios en la era financiera global 3 Sistema 3 1 El registro de propiedad y la concesion de un prestamo 3 2 Ejecucion hipotecaria 3 2 1 Desahucio 4 Economia 4 1 Ruta del proceso 4 2 Costos 4 3 Grado de integridad 5 Tipos de interes al 0 en hipotecas en Dinamarca 6 Vease tambien 7 Referencias 8 Enlaces externosEficacia del sistema hipotecario de Dinamarca EditarHay tres caracteristica generales que hacen del sistema hipotecario en Dinamarca un modelo de eficacia 1 1 Tipos de interes bajos al conceder a los clientes prestatarios creditos muy flexibles y transparentes con condiciones en el tipo interes muy cercanas a las de financiacion del mercado de capitales 2 2 Bajo riesgo hipotecario al mismo tiempo los bonos con garantia hipotecaria traspasan el riesgo de mercado desde el banco emisor de hipotecas a los tenedores de bonos 3 Principio de equilibrio y fuerte regulacion por ultimo las estrictas normas de tasacion de propiedad gestion del riesgo crediticio de los bancos hipotecarios y fuertes regulaciones incluido el denominado principio de equilibrio que historicamente han protegido a los bonos hipotecarios de riesgo de incumplimiento impago o default Caracteristicas generales del sistema hipotecario danes EditarPrestamos exclusivos de los bancos hipotecarios y supervision de FSA Editar En Dinamarca los bancos hipotecarios son las unicas instituciones financieras autorizadas para conceder prestamos frente a las hipotecas de bienes inmuebles mediante la emision de cedulas hipotecarias Realkreditobligationer El alcance de las actividades permitidas a los bancos hipotecarios se limita a la creacion y el mantenimiento de los prestamos hipotecarios su financiacion exclusivamente a traves de la emision de cedulas hipotecarias y actividades que se consideran accesorias En 2007 existian ocho bancos hipotecarios activos en el mercado hipotecario danes algunos afiliados a los bancos comerciales El principio del prestamista especializado y la racionalizacion progresiva del sistema explican que el alto nivel de concentracion del mercado hipotecario danes es bastante insolito en Europa solo seguido por el mercado sueco Una institucion separada del Banco Central de Dinamarca Nationalbanken y dependiente del Ministerio de Economia y Negocios el FSA danes Finanstilsynet es responsable de la supervision de las instituciones financieras como los bancos las instituciones de credito hipotecario ya mencionadas y las companias de seguros y pensiones El FSA tambien supervisa el mercado de valores La evaluacion del riesgo se lleva a cabo distinguiendo entre el riesgo general asociado a cualquier institucion y el riesgo especifico asociado a determinadas instituciones con un enfoque especial en el marco creado por la Ley de Credito Hipotecario Principio de equilibrio Editar La Ley de Credito Hipotecario de Dinamarca impone estrictas normas de congruencia entre los activos por ejemplo prestamos hipotecarios y los pasivos por ejemplo los bonos hipotecarios de las entidades de credito hipotecario Cada nuevo prestamo es en principio financiado por la emision de bonos hipotecarios nuevos de la misma magnitud siendo el flujo de fondos y caracteristicas de los vencimientos identicos conocido como el principio de equilibrio es decir el principio de cuentas equilibradas 3 Los fondos recaudados de la venta de bonos van al prestatario y del mismo modo los pagos de intereses y principal van directamente a los inversores que tienen bonos hipotecarios Por otra parte la Ley de Credito Hipotecario establece reglas estrictas de prestamo que se diferencian en funcion del tipo de propiedad financiada El ratio maximo del prestamo al valor LTV y los periodos de los prestamos son establecidos segun la categoria de la propiedad Mientras que para todas las categorias de propiedades el periodo de prestamo maximo puede ser de hasta 30 anos prestamos de interes variable introducidos en 1996 los limites maximos de credito difieren significativamente segun la naturaleza de la propiedad hipotecada Para viviendas ocupadas por sus propietarios propiedades de alquiler viviendas en cooperativa y proyectos de vivienda los prestamos hipotecarios pueden representar hasta un 80 por ciento del valor de la propiedad Por el contrario el maximo ratio LTV se limita a un 70 por ciento para las propiedades agricolas el 60 por ciento para bienes raices comerciales y segundas residencias y 40 por ciento para obra por construir Historia y cambios en la era financiera global Editar En 2019 despues de la crisis de las hipotecas subprime de 2007 y la posterior crisis financiera y economica George Soros insto a Washington Wall Street y en general a quienes habian sufrido la crisis de las hipotecas que observasen con atencion el funcioamiento y organizacion del mercado de credito mas antiguo del mundo el mercado hipotecario de Dinamarca caracterizado por la transparencia por la regulacion y el equilibrio Los daneses comenzaron a titulizar hipotecas despues de que un incendio destruyera una gran parte de Copenhague en 1795 La ciudad necesitaba recaudar dinero para nuevas casas rapidamente y decidio adoptar un metodo de recaudacion de fondos que funcionaba en Alemania Desde 1795 nunca ha habido un bono hipotecario danes en mora senala Jorne Strunge profesional de la Asociacion de Bancos Hipotecarios Daneses Es una larga tradicion 4 La primera Ley Hipotecaria danesa fue aprobada en 1850 estableciendo nuevas entidades de credito hipotecario que fueron lanzadas como asociaciones sin animo de lucro Los prestamos frente a las hipotecas sobre bienes inmuebles se financiaban mediante la emision de bonos en series Inicialmente los prestatarios eran solidariamente responsables por las obligaciones del fondo comun pool de hipotecas correspondientes El sistema siguio evolucionando a partir de entonces en particular en la decada de 1970 cuando la financiacion hipotecaria se ha simplificado y estandarizado La ultima ronda principal de la reforma se llevo a cabo en 1989 que entre otras autoriza a los bancos comerciales a poseer instituciones de credito hipotecario Despues de 2001 la mayoria de los bonos hipotecarios se emitieron sin la responsabilidad solidaria de los prestatarios La evolucion desde un principio de equilibrio total hacia uno global ha dado a las instituciones de credito hipotecario una cierta flexibilidad limitada en la gestion de sus activos y pasivos Antes del 2000 las ICH Instituciones de Credito Hipotecario estaban obligadas a aplicar una combinacion perfecta entre sus activos y sus pasivos con respecto a la tasa de interes y las caracteristicas de los vencimientos En el ano 2000 se introducen una serie de enmiendas generales a la Ley de Credito Hipotecario relajando los estrictos requisitos que imponen la coordinacion de prestamos y bonos y en su lugar se introducen requisitos especificos sobre los riesgos agregados Es decir las tasas de interes liquidez tipo de cambio y los riesgos de la contraparte por tanto permitiendo la innovacion del producto mientras se mantiene la rigida gestion restrictiva de los activos y pasivos Por ejemplo mientras que los bonos hipotecarios deben ser asegurados en los prestamos concedidos para hipotecas sobre bienes inmuebles hasta un 2 por ciento de la serie de bonos pueden ser garantizados CMO por fiables sustitutos de activos tales como los bonos gubernamentales con el fin de facilitar la gestion del riesgo de amortizacion Redemption risk Sin embargo el riesgo de tipo de interes Interest rate risk derivado del desajuste entre los activos y pasivos no puede representar mas del 1 por ciento del capital base de la institucion Las brechas de liquidez Liquidity gaps medidas como el presente valor neto de los flujos de caja relativos a los prestamos y financiacion son limitadas a una proporcion cada vez menor del capital base segun la fecha de pago se acerca los deficits de liquidez de los pagos previstos para mas de 10 anos puede representar hasta el 100 por ciento del capital base de la institucion Estos no pueden superar el 50 por ciento a su vencimiento entre el ano 4º y el 10º y se limitan a un 25 por ciento para los pagos con vencimiento entre los anos 1º y 3º Mientras a las ICH se les permite usar opciones para administrar sus activos y pasivos que son normalmente limitados a las opciones con un vencimiento de cuatro anos o menos Por ultimo a las ICH no se les permite llevar el riesgo de cambio Exchange rate risk por encima del 0 1 por ciento de su base de capital Desde el punto de vista del inversor permitir que el propietario compre los bonos reduce el riesgo de que un prestatario se vea en perdidas patrimoniales negative equity y decida entregar las llaves En Dinamarca nunca se han dado casos de impago en bonos hipotecarios 4 Sistema EditarEl registro de propiedad y la concesion de un prestamo Editar Un sistema hipotecario depende del registro efectivo de las parcelas y los derechos de propiedad El catastro Matriklen que mantiene la Encuesta Nacional y 5 identifica cada parcela de tierra y unidad de propiedad La identificacion es utilizada por otros sistemas de informacion nacionales 6 El Tribunal de Registro de Tierras maneja el registro de titulos de propiedad hipotecas y otras cargas Los bancos hipotecarios conceden un prestamo unicamente con la condicion de que la escritura de la hipoteca esta registrada pero no se requiere ningun otro tipo de garantia Ademas no se realiza una verificacion de credito detallada al prestatario la garantia del prestamo es la propiedad en lugar del prestatario Los detalles del proceso de establecimiento de un prestamo hipotecario se describen en 7 Los municipios de Dinamarca mantienen sistemas de informacion registrando el urbanismo los detalles de construccion de la obra y el valor de tasacion y las autoridades fiscales llevan un sistema informatizado de tasacion masivo Ambos sistemas se actualizan a traves de esta abstraccion obligatoria de titulos de propiedad recogidos a traves de los municipios 8 Ejecucion hipotecaria Editar Articulo principal Ejecucion hipotecaria En caso de impago de las obligaciones de la hipoteca por el deudor hipotecario el banco hipotecario puede poner la propiedad para su venta forzosa Las ventas forzosas se realizan a traves de los Tribunales del Orden Publico Fogedretten que forman parte del sistema ordinario de justicia Los acreedores hipotecarios seran cubiertos por orden de prioridad y mientras los prestamos hipotecarios fallidos se eliminaran del Registro de Tierras los acreedores hipotecarios mantendran su no cubierta reclamacion contra el prestatario como una demanda personal Por lo general no transcurren mas de seis meses desde el momento en que el prestatario falla el pago del prestamo hasta que la venta forzosa se lleva a cabo En contraste con Francia por ejemplo donde se puede llevar varios anos para ejecutar la hipoteca 9 Desahucio Editar Articulo principal Desahucio Los costos humanos de expulsar a una familia a la calle se ven mitigados por la vivienda social Dinamarca cuenta con un parque de viviendas total de 2 5 millones de viviendas de las cuales un 19 por ciento pertenecen a las asociaciones de vivienda social Las asociaciones almen boligorganisation son subvencionadas por el gobierno y los municipios en cuanto al pago de un interes reducido de la amortizacion de hipotecas y de la garantia de los prestamos Tambien los residentes como en otras viviendas de alquiler reciben subsidios individuales de alquiler relacionados con los ingresos tamano del hogar y tamano del apartamento Las personas en urgente necesidad de vivienda pueden acudir al ayuntamiento para obtener ayuda si no tienen posibilidades de resolver su problema de vivienda propia El embargo se menciona como una de las causas entre otras como el divorcio por ejemplo 10 El 51 por ciento de los hogares en 2008 estaban ocupados por sus propietarios y el mercado de alquiler comprende el 47 por ciento del parque de viviendas Las viviendas ocupadas por sus propietarios que satisfacen principalmente a las familias reciben generosos beneficios del gobierno Aparte de alivio hipotecario de impuestos los propietarios tambien tienen derecho a una deduccion estandar para el mantenimiento del hogar Alrededor del 21 de los hogares en Dinamarca reciben subsidios de vivienda por parte del gobierno la tasa mas alta de la UE 11 El 98 de las hipotecas danesas estan titulizadas mediante titulos respaldados por hipotecas obligaciones de deuda y son vendidos por los emisores de hipotecas Economia EditarRuta del proceso Editar Los bancos hipotecarios son los que obtienen los datos de la solicitud y examinan la documentacion y las evaluaciones de los emisores de que proponen las hipotecas Cada banco hipotecario todos los dias emite nuevos bonos por valor de un centimo cada uno a un fondo comun de bonos existente en una cantidad equivalente a los nuevos prestamos que hace ese dia El gestor de fondos de la institucion hipotecaria decide cuando vender los nuevos bonos en el mercado secundario ya que son identicos a otros bonos en la misma serie En caso de un alza o una caida en los tipos de interes un nuevo fondo de bonos se puede iniciar a una tasa de punto porcentual diferente de su predecesor pero los rendimientos son equivalentes El valor de los bonos cambia se cotizan al final del dia y hay fijacion de precio intradia La cantidad de efectivo transferido por la institucion hipotecaria al emisor prestatario se basa en el numero de bonos emitidos y su cotizacion del dia anterior Cada vez que un saldo del prestamo se reduce un numero equivalente de bonos son identificados por sorteo y se convierten en un bono diferente ademas con un valor nominal de un centimo que se convertira a la par en efectivo en la proxima fecha de vencimiento Esto y el hecho de que los bonos emitidos originalmente igualan a la cantidad total del prestamo hace cumplir el principio de equilibrio Las amortizaciones anticipadas de prestamos se pueden hacer con dinero en efectivo con algunos requisitos de aviso previo para que asi el mercado de bonos pueda anticipar lo que viene De hecho un contrato se hace de antemano especificando que el dinero en efectivo presentado se utilizara para pagar por adelantado en la proxima fecha de pago Los prestamos tambien pueden ser prepagados con bonos Estos bonos se pueden comprar con descuento si a eso es lo que se estan negociando y recibir credito prepago a la par Las amortizaciones anticipadas de prestamos en bonos requieren la presentacion de los bonos de la serie que financio el prestamo Los inversores en bonos no consideran las amortizaciones anticipadas de prestamos con bonos como un prepago en absoluto ya que los bonos eliminados por el pago anticipado no incluyen los bonos mantenidos por los inversores Costos Editar Un estudio publicado por la Comision Economica de las Naciones Unidas para Europa comparo los sistemas hipotecarios de Alemania Estados Unidos y Dinamarca El Bausparkassen sociedad de prestamo inmobiliario alemana ha informado de tasas de interes nominales de alrededor del 6 por ciento anuales en los ultimos 40 anos en 2004 Ademas cobran comisiones de administracion y servicios 1 5 por ciento del monto del prestamo En los Estados Unidos las tasas de interes promedio para hipotecas de tipo fijo en el mercado inmobiliario comenzaron en cifras altas de dos digitos en la decada de 1980 y han alcanzado en 2004 alrededor del 6 por ciento anual Sin embargo los costos brutos de financiacion son sustancialmente superiores a la tasa de interes nominal y ascendieron en los ultimos 30 anos al 10 46 por ciento En Dinamarca al igual que el mercado de capitales de los Estados Unidos las tasas de interes han bajado a un 6 por ciento anual Una comision por riesgo y administracion asciende al 0 5 por ciento de la deuda pendiente Ademas se cobra una comision de adquisicion que equivale a un uno por ciento del principal 3 Grado de integridad Editar En comparacion con otros sistemas europeos de financiacion de la vivienda el sistema hipotecario danes combina un relativamente alto grado de integridad y eficiencia de costes 9 La integridad del mercado puede ser evaluada en relacion con una serie de criterios en particular la variedad de productos hipotecarios a disposicion de los potenciales prestatarios el acceso al mercado es decir la amplitud de prestatarios que efectivamente tienen acceso a los productos hipotecarios la distribucion de los productos y la disponibilidad de informacion y asesoramiento sobre los productos hipotecarios Basandose en estos criterios En 2003 el estudio de Mercer Oliver Wyman y la Federacion Hipotecaria Europea clasifico como el tercero al mercado danes despues del Reino Unido y Paises Bajos Espana en penultimo lugar tras Portugal dentro de una muestra de ocho mercados europeos Por otra parte estudios mas exhaustivos han confirmado este alto nivel de integridad del mercado hipotecario danes 12 Tipos de interes al 0 en hipotecas en Dinamarca EditarVeanse tambien Credito hipotecarioy Precio de la vivienda En 2021 el sector financiero de Dinamarca conocido como uno de los mercados del mundo con los creditos hipotecarios mas baratas generalizo el interes al 0 En concreto el banco Nordea ha comenzado a comercializar hipotecas a 20 anos al 0 sumandose a otros bancos como Jyske Bank El caso de Dinamarca tiene dos diferencias importantes respecto al resto de la zona euro 1 su banco central comenzo a fijar los tipos de interes negativo anos antes de que lo decidiera hacer el Banco Central Europeo 2 los bancos daneses obtienen el dinero para entregar hipotecas de emisiones de bonos en el mercado y no mediante depositos por lo que el banco es solamente un intermediario entre un inversor y el cliente que quiere comprar una casa 13 14 Vease tambien EditarCreditos hipotecarios Directiva de creditos hipotecarios Europa Precio de la viviendaReferencias Editar a b Denmark Financial Sector Assessment Program Technical Note The Danish Mortgage Market A Comparative Analysis International Monetary Fund IMG FMI Fondo Monetario Internacional March 2007 IMF Country Report No 07 123 Los tipos de interes hipotecarios suelen ser claramente superiores a los tipos de interes de los bancos centrales ya que los bancos incrementan directamente los tipos o suman el conocido como diferencial bancario Puede verse los tipos de interes de los Bancos Centrales en el Mundo a b Copia archivada Archivado desde http el original el 20 de febrero de 2017 Consultado el 5 de abril de 2022 a b Securitization s Sole Survivor Danish mortgage bonds begin 213th crash free year Bennett Voyles Feb 01 2009 https web archive org web 20111007120241 http www kms dk English http www domstol dk om otherlanguages english thedanishjudicialsystem landregistrationcourt Pages default aspx Inglehttps web archive org web 20110612053014 http www kms dk NR rdonlyres E0130FAD 250D 4162 B4F7 6DE6C9602E51 0 PropertyformationintheNordiccountries pdf https web archive org web 20070613093737 http www kms dk NR rdonlyres 667650C1 1C6A 49D0 B634 8CEEA7046422 0 Ejendomsregistreringidenordiskelande pdf a b http www imf org external pubs ft scr 2007 cr07123 pdf Copia archivada Archivado desde el original el 19 de julio de 2011 Consultado el 15 de octubre de 2008 http www globalpropertyguide com Europe Denmark Price History Copia archivada Archivado desde el original el 4 de marzo de 2016 Consultado el 10 de octubre de 2011 Larrouy Diego Ordaz Ana 23 de enero de 2021 El precio de las hipotecas cae a minimos en Espana pero se mantiene un 25 por encima de la media europea eldiario es Consultado el 24 de enero de 2021 Intereses Negativos www mycbs biz Consultado el 21 de mayo de 2020 Enlaces externos Editar The Danish mortgage market As housing finance evolves are there reasons to follow the Danish model Bank for International Settlements BIS Quarterly Review March 2004 page 95 109 About the Danish mortgage credit system El Modelo Hipotecario Danes YouTube Datos Q6914657 Obtenido de https es wikipedia org w index php title Mercado hipotecario en Dinamarca amp oldid 145027873, wikipedia, wiki, leyendo, leer, libro, biblioteca,

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